جزئیات مقاله

در سال‌های اخیر یکی از مهم‌ترین چالش‌های بازار معاملات ملکی، وجود اسناد عادی (قولنامه) و تعارض ادعاها بر سر مالکیت املاک بوده است. سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، سامانه‌ای را راه‌اندازی کرده که ثبت ادعاها را ساماندهی می‌کند.

معاون امور املاک و کاداستر سازمان ثبت اسناد تأکید کرده که ثبت همزمان ادعای دو یا چند نفر نسبت به یک ملک کاملاً بلامانع است. این موضوع نگرانی بسیاری از افراد را برطرف کرده و نشان می‌دهد سامانه به گونه‌ای طراحی شده که عدالت در بررسی ادعاها رعایت شود.

چگونه ادعای خود را ثبت کنیم؟ فرآیند ثبت ادعا نسبتاً ساده طراحی شده است:

ابتدا باید نقشه ملک با مختصات جغرافیایی (از طریق سامانه شمیم و نقشه‌برداران مجاز) تهیه شود.

سپس مدارک و مستندات ادعا (اسکن قولنامه، مبایعه‌نامه و غیره) بارگذاری و فیلدهای اطلاعاتی تکمیل شود.

حتی اگر خودتان یا آشنایان نقشه‌بردار مجاز باشید، سامانه آن را قبول می‌کند.

این طراحی باعث شده افراد عادی بدون نیاز به فرآیندهای پیچیده بتوانند ادعای خود را ثبت کنند.

بررسی ادعاهای متعدد و صدور رأی وقتی دو یا چند نفر برای یک ملک ادعا ثبت کنند، هر دو (یا همه) ادعاها همزمان در مرجع رسیدگی بررسی می‌شوند. در نهایت رأی به نفع یکی از طرفین صادر خواهد شد و طرف مقابل می‌تواند در مهلت قانونی اعتراض کند. این مکانیسم تضمین می‌کند که هیچ ادعایی بدون بررسی نماند.

ضمانت اجرای قانونی و جریمه ادعای واهی برای جلوگیری از سوءاستفاده، قانون ضمانت اجرای محکمی پیش‌بینی کرده است. اگر ادعا خلاف واقع تشخیص داده شود، فرد متخلف باید ۲۰ درصد قیمت واقعی ملک را به عنوان جریمه پرداخت کند. در صورت جعل سند (مانند قولنامه جعلی) علاوه بر جریمه، مسئولیت کیفری جعل نیز متوجه فرد خواهد بود.

مهم‌ترین دستاورد قانون: ابطال‌ناپذیری اسناد رسمی یکی از بزرگ‌ترین مشکلات قبلی این بود که حتی خریداران با سند رسمی هم نگرانی ابطال سند توسط ادعاهای بعدی با قولنامه عادی داشتند. حالا با این قانون، افرادی که ادعایی دارند باید ظرف مهلت دو ساله (از خرداد ۱۴۰۵ برای اسناد حدنگار صادرشده از ۱۳۹۶) در سامانه ثبت کنند. پس از پایان مهلت، ادعاهای ثبت‌نشده پذیرفته نمی‌شود و اسناد رسمی از امنیت حقوقی بالاتری برخوردار خواهند بود.

این تحول بزرگ، اعتماد به معاملات رسمی را افزایش می‌دهد و بازار ملک را شفاف‌تر می‌کند.

نکات عملی برای مالکان و خریداران

اگر ملک شما سند رسمی دارد، نیازی به ثبت ادعا نیست.

قبل از هر معامله، از وضعیت ثبتی ملک استعلام بگیرید.

برای ثبت ادعا از سامانه کاتب و شمیم استفاده کنید.

برای مشاوره موارد حقوقی و ملکی می‌توانید با ما در ارتباط باشید.